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賃貸借契約の更新―基本知識―建物―原則―期間の定めがある場合

更新拒絶

期間の定めのある建物賃貸借契約の自動更新

期間の定めのある建物賃貸借契約の場合、契約期間が終了しても、当然に契約が終了するわけではありません。

借地借家法という民法の特別法が、借家人を特別に保護するために、家主側が所定の要件を満たしていない限り、自動的に契約が更新される（法定更新）としているからです。

（建物賃貸借契約の更新等）
第二十六条 　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

契約を自動更新しないために家主側が満たすべき要件・条件

賃貸借契約が自動更新されないためには、家主側は次の要件を満たす必要があります。

1. 契約期間満了の１年前から６か月前までの間に、借家人に対して更新をしない旨の通知（建物賃貸借契約の更新拒絶の通知）をすること
2. 更新拒絶に正当な事由があること

そして、更新拒絶に「正当な事由」があるかどうかを判断するために、借地借家法ではさらに次のような具体的な判断基準を規定しています。

• 建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む）が建物の使用を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関する従前の経過
• 建物の利用状況及び建物の現況
• 建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

上記の点が総合的に考慮され、 「正当な事由」があるのかどうかが判断されることになります（もちろん、争いになった場合のことですが）。

したがって、家主が期間満了の１年前から６か月前までに更新拒絶の通知をしなかったり、また通知をしても更新を拒絶する正当事由がない場合には、建物賃貸借契約は自動更新されることになります。

ただし、この場合、賃貸借期間は定めがないものとなります。

建物使用継続に対する異議

さらに、更新拒絶の通知を出したにもかかわらず、借家人が建物を使用し続ける場合には、家主は直ちに異議を述べないと、やはり建物賃貸借契約は自動更新されますので注意が必要です。

第二十六条 　２ 　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。