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不動産（家・マンション・建物・土地）購入の手続きの流れ・手順―不動産の調査―不動産購入時の一般的な注意点・ポイント

不動産の調査―不動産購入時の一般的な注意点・ポイント

概要・概略・全体像

家・マンション・建物・土地といった不動産の購入は高額で、その権利関係も複雑になりがちです。

そのため、不動産の購入には、さまざまなリスクがあります。

実際、不動産の購入でトラブルとなり、裁判沙汰になるケースは数多くあります。

一般の人であれば、一生のうち、そう何度もする買い物ではありませんので、できる限り、慎重にしましょう。

ポイントは、購入する不動産の権利関係を調べ上げることです。

ここでは、不動産の調査の方法をまとめてみます。

１．不動産登記簿で不動産を調査する

購入したい物件が見つかったら、法務局の不動産登記簿を閲覧して物件を調査します。

所有権を確認する

まずは、もっとも基本的な事項として、不動産登記簿で、買おうとしている不動産が本当に売主の所有であるかを確認します。

ただし、登記簿の記載は必ずしも真実の権利関係を反映しているとは限りませんので、注意しましょう。

登記簿の記載が真実と異なる場合であっても、民法の「公信の原則」^※により保護される建前にはなっていますが、裁判沙汰に巻き込まれることになります。

^※公信の原則とは、権利が存在しないのに権利が存在すると思われるような公示（＝登記簿の記載）がある場合、公示を信頼して取引した者に対し、公示どおりの権利が存在するものとみなす原則をいいます。

制限物権の設定の有無を確認する

登記簿の調査では、所有権のほかに、制限物権が設定されていないかどうかも確認する必要があります。

制限物権とは、地上権・永小作権などの用益物権と、質権・抵当権などの担保物権をいいます。

これらの制限物権が設定されていると、せっかく不動産を購入しても何らかの制限を受けることになります。

２．不動産を現地調査する

とにかく現地に行ってみて、自分の目で不動産を確認しましょう。

不動産登記簿には、土地の所在、地目、地籍、建物所在、種類、構造、床面積等さまざまな情報が記載されています。

これらを現地で確認します。

その他、周囲の環境や隣地との境界なども一度自分の目で見て確認します。

さらに、土地が公道に接していない場合、公道までの通行使用権の有無も確認する必要があります。

３．各種の建築制限を確認する

建物には、建築基準法、消防法、都市計画法などの法令や条例等による建築制限があります。

建物を新築する予定で土地を購入する場合は、これらの建築制限についても確認しておきましょう。

高額の土地を買ったのに、予定していた建物が建築できなかったというのでは後の祭りです。

また、中古建物を購入する場合であっても、建築制限に違反した違法建築でないかを確認しておく必要があります。

なお、農地を取得して、そのうえに建物を建設する予定の場合は、原則として都道府県知事の許可を受ける必要があります。

この許可を受けないでなされた転用目的の売買は無効となります。

したがって、買主は土地の所有権を取得することができませんので、注意しましょう。