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区分所有建物―構成内容―敷地―敷地利用権

敷地利用権とは

敷地利用権の定義・意味・意義

一般に、建物にはその敷地（土地）が必要となります。

敷地利用権とは、分譲マンションなどの区分所有建物において、専有部分を所有するために必要となる敷地（土地）を利用する権利をいいます。

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）
（定義）
第二条 …
６ 　この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

敷地利用権の具体例

具体的には、敷地利用権には、所有権、地上権などの物権や賃借権などの債権があります。

敷地利用権の位置づけ・体系

区分所有建物は、その敷地も含めると、次の３つの部分に分けられます。

1. 専有部分
2. 共用部分
3. 建物の敷地

そして、区分所有建物における権利は、この３つの区分に応じて、それぞれ次のようになります。

1. 専有部分→区分所有権
2. 共用部分→共有持分権
3. 建物の敷地→敷地利用権

区分所有建物の構成内容

敷地利用権の法律上の取り扱い

分離処分の禁止

敷地利用権の処分（売却など）については、区分所有法による制限があります。

すなわち、分譲マンションの所有者等（区分所有者）は、その所有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して売却等することはできません。

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）
（分離処分の禁止）
第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。

そして、敷地利用権の分離処分が禁止されていることは、登記（敷地権の登記）をすることで、これを第三者に対抗する^※ことができるようになります（→敷地権）。

法律の世界では、「第三者に対抗する」という表現がよくされますが、これは、裁判になったときに、当事者以外の第三者に対しても主張できる、というような意味です（→対抗要件）。