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区分所有建物―法律関係―マンションの管理―管理組合とは

管理組合とは

管理組合の定義・意味・意義

管理組合とは、区分所有者が「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」のことで、専有部分を所有する区分所有者であれば、本人の意思にかかわらず必ず加入しなければなりません。

つまり、管理費を払いたくないので、管理組合には加入しないということはできず、分譲マンションの所有者となれば必ず管理組合の構成員となります。

区分所有者は当然に管理組合の構成員であり、マンションを手放せば自動的に管理組合から脱退というわけです。

したがって、賃借人は除かれますし、いわゆる賃貸マンションには管理組合は存在しません。

管理組合の目的・趣旨・機能

建物は定期的な保守点検や修繕などをして管理することが必要です。

また、共同生活には、例えば、騒音、ペット、違法駐車など様々な問題が発生します。

管理組合は、建物に関して様々な管理をしたり、マンションの快適な住環境を維持するために必要とされる団体です。

マンションの価値は、管理組合がしっかりしているかどうかで決まる、ともよくいわれています。

管理組合の法的性格・性質

管理組合は、法律的には、原則として法人ではありません。

※一定の要件のもとで法人化することができます。

したがって、管理組合が当事者・主体となって取引をしたり（契約を締結するなど）、管理組合名義で銀行口座を開設することなどはできません。

しかし、次に述べる要件を満たせば、「権利能力なき社団」として、法人格を前提とした規定を除き、民法の社団に関する規定が類推適用されることが可能となります。

権利能力なき社団の要件

1. 団体としての組織を備えていること
2. 多数決による団体法理の原則が適用されていること
3. 構成員の変更にかかわらず団体が存続すること
4. その組織において、代表の選出、総会の運営、財産の管理等の団体としての主要な事項が確定していること

マンションの管理組合は、「建物の区分所有等に関する法律」に基づき、「集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」ので、通常は上記の要件を満たしています。

なお、この要件は、法律の明文ではありませんが、最高裁判例によって示されたものです。

ただし、管理組合が「権利能力なき社団」の性格をもったとしても、管理組合名義で登記することは認められていません。この場合は、代表者の個人名義で登記するしかありません。