［社会］仕組み・手続き(申請・届出)・内容証明郵便など

地代・家賃値上げ―基本知識―当事者間の合意―家主―賃料(家賃)増額請求権の要件

建物の借賃増額請求権が認められるための要件

借地借家間の法律関係については、賃借人保護の見地から、民法の特則として借地借家法が定められています。

この借地借家法は、家主・地主が賃料の増額を請求するには、法定の要件を満たすことが必要として、次のように規定しています。

地代の増減請求の場合

第十一条 　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

家賃の増減請求の場合

第三十二条 　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

つまり、現行賃料が「不相当となったとき」に限り、増額を請求できるというわけですが、不相当になる場合として、次の３点を具体的に例示しています。

• 税金（固定資産税）の上昇
• 経済事情の変動（物価上昇など）
• 近傍類似の不動産の賃借料との比較

家賃の増額を請求するには、このような明確な根拠が必要というわけです。

なお、通常、賃貸借契約書には、賃貸人が一定の条件のもと家賃・賃料の増額ないしは増減を請求できるという条項が入っているのですが、仮にそうした条項がなくても、借地借家法に基づき、家主は家賃の増額を請求することができるということになります。